La garantie des vices cachés et la responsabilité contractuelle

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur d’un immeuble déjà bâti (à usage d’habitation ou autre), est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage à l’usage auquel elle est destiné ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en n’aurait donné qu’un prix moindre s’il en avait eu connaissance.

Quel est le champ d’application ?

La garantie du vendeur pour vices cachés est applicable au contrat de vente (compromis ou promesse de vente), quel que soit son objet : choses mobilières ou immobilières, droits corporels ou incorporels. La seule exclusion concerne les ventes réalisées par autorité de justice, à savoir les ventes aux enchères.

Quels défauts sont couverts par la garantie des vices cachés ?

Le bien doit être affecté d’un vice rédhibitoire : Il s’agit d’un défaut qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminue tellement l’usage que, s’il avait été connu de l’acheteur, celui-ci n’aurait pas acheté, dans les conditions prévus. La présence de termites par exemple, peut constituer un vice rédhibitoire.
Le vice doit avoir été caché au moment de la vente : Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du code civil) Pour donner lieu à la garantie du vendeur, le vice doit avoir été ignoré par l’acheteur au moment de la vente, sachant que les juges reconnaissent plus facilement le caractère occulte d’un défaut lorsque l’acquéreur n’est pas doué de connaissances spéciales, tel un professionnel. L’acheteur s’il a eu connaissance du ou des vices lors de la vente, est considéré comme ayant acheté à ses risques et périls.

Quelles sont les clauses exonératoires de garantie ?

Pour que la clause soit valable, il faut, à peine de nullité, que le vendeur soit de bonne foi, c’est-à-dire qu’il n’ait pas eu connaissance du vice au moment de la vente (article 1643 du code civil).
Présomption de connaissance du vice pesant sur le vendeur professionnel : Un promoteur ou un marchand de biens par exemple, vendeur professionnel ne peut ignorer les vices cachés d’un immeuble, ni se prévaloir de la clause de non garantie contenue dans l’acte de vente.
Clauses exonératoires de garanties autorisées sous certaines conditions : Depuis l’Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction titre III concernant les dispositions relatives au diagnostic technique et l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH), la clause exonératoire ne peut être stipulée qu’à condition qu’un dossier de diagnostic technique (DDT) soit produit et annexé et l’acte de vente. Cette possibilité d’exonération concerne, le vendeur non professionnel, le professionnel étant présumé connaître les vices cachés de la chose vendue.

Que faire en cas de vice caché ?

Lorsque le bien vendu est affecté d’un vice caché, même inconnu du vendeur, et qu’aucune clause d’exonération n’a été précisée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut (selon l’article 1644 du code civil) :

• Restituer le bien et s’en faire également restituer le prix, en demandant la résolution de la vente, c’est l’action rédhibitoire.
• Conserver le bien et se faire restituer une partie du prix, en réparation du ou des préjudice commis, à dire d’experts, c’est l’action estimatoire.

L’acquéreur aura l’entière liberté de choisir l’action qu’il préfère. L’action en garantie, qu’elle soit rédhibitoire ou estimatoire, doit être exercée dans un « bref délai ». Ce bref délai est décompter à partie de la découverte du vice et son appréciation dépend de sa nature et de l’usage du lieu où la vente a été réalisé. Les juges ont un pouvoir souverain d’appréciation pour fixer, dans chaque pièce, la durée et le point de départ du « bref délai ».
Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il n’est tenu qu’à restitution du prix et à remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646 du code civil). Par contre, si il avait connaissance des vices, il sera tenu, en plus de la restitution du prix et des frais y afférents, à des dommages et intérêts envers l’acquéreur. (Article 1645 du code civil).




La responsabilité contractuelle :

Le contrat : Le contrat est une convention par laquelle, une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs personnes autres à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose (Article 1101 du code civil). L’étendue de l’engagement contractuel : Le contrat oblige non seulement le respect de ce qui y est exprimé, mais aussi toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature (Article 1135 du code civil) Ainsi les obligations doivent être exécutées de bonne foi, mais aussi avec toutes leurs accessoires écrits ou non (Article 1156 du code civil) C’est pourquoi, les tribunaux mettent à la charge des professionnels des obligations de conseil ou de sécurité.




La force obligatoire du contrat :

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (Article 1134 alinéa 1 du code civil) La force obligatoire du contrat a pour les parties les conséquences ci-dessous : L’irrévocabilité de la convention : dès lors qu’est intervenu l’accord de volonté entre les parties, celles-ci se trouvent liées et ne peuvent se dégager que par un nouvel accord. L’obligation d’exécuter : la force obligatoire du contrat a pour principal effet d’obliger le débiteur a l’exécution de la prestation promise.




La faute contractuelle :

Suivant les principes généraux applicables à la responsabilité, la faute contractuelle est la charge de celui qui n’a pas accompli l’engagement auquel il avait souscrit.

C’est dans ce cas qu’intervient la distinction entre l’obligation de résultat ou l’obligation de moyen :
• L’obligation de résultat : le seul fait de ne pas avoir tenu le résultat promis constitue l’inexécution de l’obligation. La responsabilité du débiteur est donc engagée sur ce seul fondement. Ce dernier devra alors prouver pour s’exonérer qu’il lui était impossible de tenir l’obligation soit par le fait d’un tiers ou le fait du créancier, soit la force majeur ou le cas fortuit imprévisible, inévitable ou d’origine externe.
• L’obligation de moyens : le débiteur s’engage à utiliser tous les moyens possibles pour atteindre un résultat fixé, sans promettre qu’il y parviendra. Sa responsabilité ne pourra être engager que si le créancier démontre qu’il n’a pas usé de tous les moyens possible ou qu’il n’a pas eu la volonté de le faire. Le créancier devra alors démontrer l’existence du dommage et la faute du débiteur simultanément.



Les sanctions en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat :

Les parties n’ayant pas satisfait aux obligations leur incombant, leurs défaillances engagent :

• Soit des sanctions prévues par des règles légales à savoir, la résolution judicaire du contrat, l’exécution forcée de leur obligation lorsqu’elle est possible ainsi que des dommages et intérêts ;
• Soit des sanctions prévues par le contrat et notamment l’application de la clause pénale.