Valeur vénale

L’avis d’un ami ou même d’un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens, par exemple)  ne vous apporte pas l’objectivité et la compétence technique nécessaire, et encore moins un document ayant une valeur juridique.

Une vente amiable ou une acquisition, la souscription d’un emprunt hypothécaire, un divorce (liquidation de communauté, calcul de récompense), une succession, un partage, une donation, une simple déclaration fiscale ISF sont des cas où une expertise de la valeur vénale du ou des biens est souvent nécessaire.

Qu’est-ce qu’une Expertise valeur vénale ?

L’expertise valeur vénale définit la valeur d’un bien qu’il soit à usage d’habitation ou à usage professionnel ou autre, en fonction de l’offre et de la demande, et en rapport avec le marché local actuel.

Elle détermine le prix probable auquel le bien considéré pourrait être vendu dans un délai raisonnable – à dire d’expert – à la date de la réalisation de l’expertise.

Ll’expertise de la valeur vénale est un document qui comprend :

  • le relevé des éléments descriptifs objectifs (type de bien), administratifs et techniques
  • les éléments quantitatifs (surface)
  • les éléments qualitatifs (qualité et état de la construction, qualité de l’emplacement, confort, distribution, ensoleillement etc.), pris en compte, par l’expert, pour établir la valeur du bien et à la fois des éléments de référence concernant des biens analogues ou comparables, récemment vendus, ainsi que tous calculs permettant la mise en corrélation de l’information collectée.

Un tel document, établi par un expert, qualifié et indépendant, est souvent réalisé dans les cas suivants :

  • Éclairage de la valeur des biens composant un patrimoine privé (appartement, villa, pavillon, maison, propriété, ferme, locaux professionnels et divers), préalablement à sa division, en cas de vente amiable, liquidation de communauté, calcul de récompense, succession, partage, donation, déclaration fiscale (ISF, IFRS) ;
  • Aide à la décision, dans le cadre d’un projet d’acquisition de biens immobiliers (dans ce dernier cas, en complément, un éclairage technique approfondi sur l’état du bâti et l’évaluation de travaux sont souvent demandés).
  • Évaluation de l’apport en garantie d’un immeuble (prise d’un gage ou hypothèque), lors d’un emprunt. Ces missions sont également parfois réalisées à la demande de l’organisme prêteur, lui-même.
  • Assistance des expropriés, dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique (ou négociation amiable, en amont), face aux collectivités ou organismes habilités et assistance aux locataires évincés ;
  • Éclairage de la valeur relative des lots d’une future copropriété, préalablement à la réalisation d’un état descriptif de division et à la répartition des tantièmes (ou préalablement à la mise en conformité d’états descriptifs de division existants) ;
  • Obligation légale ou réglementaire d’expertise de la valeur d’actifs, apport en nature d’immeubles, lors de la création, la fusion ou la cession de sociétés (ou parts sociales), ou la liquidation.
  • Toutes missions juridictionnelles relevant de certains des points précédents ou encore réalisées dans le cadre d’actions en rescision ou en nullité de vente, de préjudices relatifs à la perte de valeur ou à la destruction d’immeubles etc.

Les différentes méthodes d’évaluation

Différentes méthodes d’évaluation sont employées par les experts. Elles sont, suivant les cas, utilisées seules, croisées ou pondérées les unes par rapport aux autres. Certains cas difficiles obligent l’expert à mettre dans la balance sa propre vision instinctive (et sa responsabilité professionnelle), là où les méthodes habituelles sont tenues en échec

La méthode par comparaison directe

Cette méthode est la plus courante et la plus facile à mettre en oeuvre.

Elle consiste à se procurer (auprès de l’administration, ou des professionnels compétents) des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d état analogues), relatives à des cessions récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré.

L’estimation de la valeur vénale de biens immobiliers, par la méthode de comparaison directe, prend ainsi en compte un panel de critères positifs ou négatifs, quantitatifs et qualitatifs (surface, qualité de l’emplacement et de la vue, ensoleillement, qualité de la construction, équipements et confort, état d’entretien des lieux, destination), sur le marché de la vente amiable.

Des éléments de comparaison sont ainsi recherchés sur des biens analogues ou, à défaut, comparables, sur le marché de la vente, dans le secteur considéré.
Cette valeur moyenne théorique est ensuite appliquée aux biens à expertiser, pondérée à travers leurs caractéristiques propres.

Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe par capitalisation du revenu (pour dégager une valeur moyenne théorique).

La méthode par capitalisation du revenu

Cette méthode consiste à prendre en compte ce qu’il est d’usage de considérer, pour un investisseur, comme un retour sur investissement raisonnable, s’agissant de biens similaires.

La valeur patrimoniale théorique, des biens considérés, est ainsi extrapolée, à travers l’investissement raisonnable, à engager, en contrepartie du revenu constaté (ou potentiel) desdits biens.

Cette méthode s’applique, soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé de trouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.

Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe (pour dégager une valeur moyenne théorique).

La méthode par capitalisation du revenu peut être comme un traitement embryonnaire du légitime retour sur investissement, mis en évidence par la méthode des discounted cash flow (DCF), décrite ci-après.

La méthode promoteur

La méthode promoteur consiste à estimer la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable retour sur investissement d’une opération de construction immobilière (et revente), optimisant le potentiel urbanistique du terrain.

Cette méthode intègre l’ensemble des flux de dépense (achat du terrain, études, démolition, indemnités d’éviction, agios bancaires, construction, construction, commercialisation, taxes et impôts divers etc.), rapportés aux potentiels flux entrant (prix de cession des immeubles).

La méthode promoteur consiste, pour commencer à entreprendre une étude d’urbanisme, pour établir la surface développée optimale, supportée par le terrain et à établir la valeur de marché d’appartements (ou autre), réalisables sur ledit terrain.

La valeur du terrain (ou des immeubles bâtis à démolir) est alors établie en pourcentage, par rapport à l’excédent brut théorique de l’opération potentiellement réalisable.

On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l’investissement consacrée au rachat du foncier.

La méthode des discounted cash flow (DCF)

La méthode des flux futurs de trésorerie, également désignée sous le terme de Discounted Cash Flow (DCF), est très largement admise en matière d’évaluation d’actifs et traduit financièrement le fait qu’un actif ‘vaut ce qu’il rapporte’.

Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus de l’exploitation directe ou locative d’un actif, notamment immobilier ou d’une activité.

Dans le cadre d’une transaction, le montant ainsi déterminé correspond au prix qu’un acquéreur devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu’il engage.

Un des principaux attraits de cette méthode est de mettre en lumière l’ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) et ce, sur une longue période : les flux de trésorerie sont en effet modélisés, puis projetés sur le long terme.

S’agissant d’un immeuble (ou ensemble immobilier), ce long terme correspond à un cycle de vie (entre deux campagnes lourdes de rénovation).

On peut décomposer la mise en oeuvre d’une évaluation par la méthode du DCF en quatre phases qui, sans être totalement indépendantes, correspondent aux éléments les plusimportants du modèle.

Ces étapes sont les suivantes :

    • modéliser les flux de trésorerie attendus ;
    • estimer le flux normatif ;

 

  • calculer le coût moyen pondéré du capital ;
  • déterminer la valeur de l’actif considéré.

Cas particulier :

L’évaluation des bâtiments dits atypiques, monovalents, pollués ou dégradés

L’expert est souvent confronté à la difficulté d’avoir à estimer des bâtiments atypiques ou monovalents, mettant en échec une ou plusieurs des méthodes ci-dessus. Le cas qui vient le plus souvent à l’esprit, pour l’expert, s’agissant de bâtiments auxquels il est difficile d’apporter une valeur de marché, est le cas de bâtiments utilisés hors le contexte d’une véritable économie de marché, tels qu’écoles, hôpitaux ou encore maisons de retraites.

Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones ou aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, compte tenu de la distribution particulière et monovalente des volumes existant.

Lors d’opérations de fusions ou acquisition entre cliniques privés, par exemple, l’expert est confronté à des difficultés similaires. Dans ce cas, le recours à la méthode des Discounted Cash Flow offre une meilleure perspective.

Le cas le plus délicat est celui d’installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d’épuration, usines désaffectées (voire polluées). Dans ce cas, la valeur théorique est appréciée, à dire d’expert, principalement en fonction de leur intérêt patrimonial.

On arrive alors parfois à des valeurs négatives, si l’on considère des coûts de démolition, mise en sécurité, dépollution etc.