Mise en copropriété d’immeubles bâtis – Diagnostic technique SRU 

Diagnostic technique S.R.U

Il est notifié dans la Loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) que toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit obligatoirement faire l’objet d’un diagnostic technique conformément à loi S.R.U n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et à l’article L 111-6-2 du CCH sur les parties accessibles et visibles.

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Le diagnostic technique SRU porte constat de l’état apparent :

  • De la structure (fondations et poteaux béton par exemple)
  • Du clos et des façades (tout type de  menuiserie et façade)
  • Du couvert et de la charpente (tout type de charpente et de couverture)
  • Des aménagements intérieurs (revêtement des sols, des murs par exemple)
  • Des installations climatiques et hydrauliques (climatisation, production eau chaude, ventilation par exemple)
  • Des installations électriques (distribution, éclairage, sécurité incendie par exemple)
  • Des conduites et canalisations collectives (distribution gaz, colonne montante eau par exemple)
  • Des équipements communs et de sécurité (local poubelle, cours, parking par exemple)

Pourquoi ce diagnostic doit-il être réalisé ?

Il permet, lors de la 1ère vente des lots issus de la division, et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans (à compter de la date d’établissement du diagnostic) à tout acquéreur de connaître les éventuels désordres constatés dans la copropriété et donc de savoir si des travaux seront à venir et imputés aux futurs copropriétaires. Il permet également aux vendeurs de s’exonérer de tous vices cachés.

Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété et/ou bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat peut également consulter ce document, depuis le 1er juin 2001. C’est au propriétaire qu’incombe cette responsabilité.

Ce document est aussi détenu par le syndic qui en remet une copie au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier.

Toutefois, il existe des exceptions à la réalisation de ce diagnostic en vue de la division en lots de copropriété comme précisé dans l’article L 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations :

  • Toute division par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. La division d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autorisée lorsqu’il s’agit d’y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d’utilité publique en application de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme ;
  • Toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code ;
  • Toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.

Les sanctions :

Sont passibles d’une peine d’emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies ci-dessus et issus de l’article L 111-6-2 du CCH.

  • Les personnes physiques encourent également une peine complémentaire à savoir : l’interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales.
  • Les peines encourues par les personnes morales sont :

L’amende, selon les modalités prévues par l’article 131-38 du code pénal ;

Les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l’article 131-39 du même code. Pour l’application du 8°, la confiscation porte sur le fonds de commerce ou sur l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction.

Pour toute demande de renseignements et afin d’être mis en relation avec un professionnel du réseau OPEN GROUPE, il vous suffit de nous adresser une demande de devis.

Millièmes de copropriété

Définition et organisation (succincte) de la copropriété d’après la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 1 :

La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Article 2 :

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Article 3 :

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

  • le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
  • le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
  • les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
  • les locaux des services communs ;
  • les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

  • le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
  • le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
  • le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
  • le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Article 4 :

Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

Article 5 :

Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Article 6 :

Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée.

Article 6-1 :

Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 – art. 1 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979

En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu’en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l’objet s’éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et s’étendent à celles qui y sont rattachées.

En cas de changement de l’emprise d’une copropriété résultant de l’aliénation volontaire ou forcée ou de l’acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l’objet, s’éteignent sur le bien cédé et s’étendent au bien acquis.

Toutefois, l’extension prévue à l’alinéa précédent, qui s’opère avec le rang attaché à la publicité primitive, n’a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu’il est devenu libre de ces mêmes droits. L’inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de la formalité de publicité.

Article 7 :

Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent.

Article 8 :

Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Article 8-1 :

Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 – art. 20

Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Pour en savoir plus sur la copropriété, consulter le site : www.legifrance.fr

Comment est réalisé le calcul des millièmes (ou tantièmes) de copropriété ?

Dans le cadre d’une mise en copropriété, les membres du réseau OPEN GROUPE habilités réalisent tout mesurage nécessaire des parties destinées à devenir privatives et des parties destinées à un usage commun (parties communes), et  réalisent l’état descriptif de division qui sera annexé au règlement de copropriété.

L’état descriptif de division énonce l’ensemble des lots de la copropriété, le nombre de millièmes ou de tantièmes afférents, leur description et leur position en étage notamment.

A quoi sert l’état descriptif de division ?

C’est l’état descriptif de division et plus précisément les millièmes de chaque lot détenus par chaque copropriétaire qui permettent de fixer la quote-part de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, tout en respectant les principes légaux de répartition. L’état descriptif de division est annexé au règlement de copropriété qui précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété.

Le règlement de copropriété est fourni à l’acquéreur lors de l’achat d’un ou plusieurs lots de copropriété, il a valeur de contrat entre l’acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires. Il est vivement recommandé de le lire afin d’en connaître les dispositions et en vue de s’engager à les respectées.

Il est également vivement recommandé de lire les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale (communément appelés PV d’AG) afin de connaître les différents travaux déjà réalisés ou à venir dans la copropriété.

Pour toute demande de renseignements et afin d’être mis en relation avec un professionnel du réseau OPEN GROUPE, il vous suffit de nous adresser une demande de devis.

La réglementation :

  • Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation
  • Arrêté du 23 juin 1978 relatif aux installations fixes destinées au chauffage et à l’alimentation en eau chaude sanitaire des bâtiments d’habitation, de bureaux ou recevant du public (ERP).
  • Arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements
  • Arrêté du 25 avril 1985 relatif à la vérification et à l’entretien des installations collectives de ventilation mécanique contrôlée – gaz
  • Code de la construction et de l’habitation : Section 2 : Dispositions générales applicables aux bâtiments d’habitation
  • Code de la santé publique : Section 1 : Salubrité des immeubles et des agglomérations
  • Code de la santé publique : Chapitre IV : Lutte contre la présence de plomb ou d’amiante et contre les nuisances sonores
  • Décret no 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret no 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
  • Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

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Pour en savoir plus sur la réglementation applicable : www.legifrance.fr

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