Le diagnostic Performance énergétique (DPE)

 

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Pourquoi la performance énergétique ?

L’origine :

Les accords internationaux, notamment ceux de RYO en 1992 et de KYOTO en 1997, ont souhaité l’encadrement par des protocoles de la production des gaz à effet de serre dans le monde. Le protocole de KYOTO a été accepté par 141 pays, dont la France avec la mise en place en 2007 du Grenelle de l’environnement (Grenelle 1) puis du Grenelle 2 détaillant les projets de loi du précédent.

L’objectif :

La diminution significative, soit 38% des consommations énergétiques des bâtiments existants d’ici 2020 et la réduction des consommations énergétiques avec des réglementations thermiques dans le neuf et l’existant.

Des incitations financières (crédit d’impôt, etc.) aident les particuliers à réaliser des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique de leur logement.

Pourquoi les bâtiments :

Ils sont en effet, en France, le poste le plus consommateur d’énergie avec environ 43 % de l’énergie finale  annuelle consommée et près de 25% des émissions de gaz à effet de serre.

C’est pourquoi le DPE a été mis en place en 2007, et le dispositif s’est vu renforcé, depuis le 1erjanvier 2011. Avant cette date, le diagnostic de performance énergétique devait être produit au plus tard à la signature du compromis, désormais il est obligatoire dès la mise en vente ou en location de son bien immobilier et doit être afficher dans les annonces immobilières (sur internet ou dans les agences,…)

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Comment est réalisé le diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE classe les bâtiments sur la base de 2 critères :

  • Des moins « énergivores » au plus « énergivores » (étiquettes de A à G, dans les immeubles à usage d’habitation)
  • Des moins producteurs de gaz à effet de serre au plus producteurs, forte émission (étiquettes de A à G, dans les immeubles à usage d’habitation)

Son contenu est réglementé. Vous devez y trouver les informations suivantes :

  • la description du bien, des équipements mis en place (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éventuellement climatisation) et de leurs conditions d’utilisation ;
  • la quantité d’énergie consommée et la quantité de GES (gaz à effet de serre) émis.

Il s’agit d’une estimation réalisée selon une méthode standardisée dont certains éléments (références, logiciel utilisé) doivent être indiqués. Pour les logements antérieurs à 1948, on peut établir la moyenne des relevés de consommation des 3 dernières années. Un DPE doit se référer aux prix des énergies les plus récents et préciser leur date d’entrée en vigueur (depuis septembre 2011, le coût des énergies est indexés sur celui du 15/08/2010) ;

  • des conseils de comportement pour dépenser moins d’énergie et des préconisations de travaux en vue d’améliorer la performance énergétique du bien.

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Quand faire établir le DPE ?

Dès la mise en vente d’un logement :

Si vous vendez un logement, la fourniture du DPE est obligatoire.

Le DPE est établi par le propriétaire, à ses frais. Il doit être à la disposition de tout acquéreur potentiel dès que le logement est mis en vente. Il est annexé au compromis de vente, à la promesse de vente ou, à la rigueur, à l’acte de vente.

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

Dès la mise en location d’un logement :

Le DPE est obligatoirement annexé au bail (ainsi que le constat des risques d’exposition au plomb(CREP) si l’immeuble est bâti avant le 1er janvier 1949, le diagnostic amiante – parties privatives si le bien est construit avant le 1er juillet 1997, l’attestation de superficie et l’état des risques naturels et technologiques). Cette obligation s’applique uniquement à la signature de tout nouveau bail de location et non à une reconduction tacite ou une cession de bail, à un échange de logement ni à une sous-location.

Si vous louer un logement, le propriétaire, ou tout autre mandataire en charge de la location, doit tenir à votre disposition, le DPE. (Rappel : ce diagnostic n’est en aucun à la charge du locataire, le propriétaire le fait réaliser et le paie)

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

Nota : Dans une copropriété, aussi bien pour une location que pour une vente, le DPE ne concerne que les parties privatives.
Lors de la vente ou de la construction d’un logement neuf :

Pour une construction neuve, le maître d’ouvrage fait établir un DPE et le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à l’achèvement des travaux. Cette obligation est valable aussi lors de travaux d’agrandissement.

Si vous achetez en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est le promoteur qui doit vous fournir le diagnostic, au plus tard quand vous procédez à la réception du logement.

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de 10 ans.

Bâtiments publics :

Depuis le 2 janvier 2008, le DPE devra être affiché dans les bâtiments publics (décret n°2006-363 du 19 mars 2007) d’une surface hors oeuvre nette (SHON) supérieure à 1 000 m², occupés par les services d’une collectivité publique ou d’un établissement public, accueillant un établissement recevant du public de la 1re à la 4e catégorie (plus de 200 personnes).

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Suis-je concerné par l’établissement du DPE ?

Les bâtiments concernés par le DPE sont les maisons et les appartements, mais aussi tous les locaux tertiaires (bureaux, commerces, établissements scolaires, etc.).

Il existe néanmoins des exceptions fixées par la loi et notamment mentionnées à l’article R 134-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH)

Les exceptions du DPE :

  •  Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
  • Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute (SHOB) au sens de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme est inférieure à 50m² (il ne s’agit en aucun cas d’un appartement dont la surface serait inférieure à 50m²) ;
  • Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
  • Les bâtiments servant de lieux de culte ;
  • Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ;
  • Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
  • Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

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Mieux comprendre la classification de mon bien immobilier :

Prenons l’exemple d’une maison chauffée au gaz avec production d’eau chaude électrique sans climatisation et avec un insert. Voici le résultat obtenu (ses données ne constituent pas le résultat de tous biens ayant les mêmes caractéristiques)

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  • Etiquette « consommation conventionnelle » (5) :

Cette étiquette est obtenue en utilisant un programme informatique basé sur la méthode 3CL (calcul des  consommations conventionnelles des logements). Ces consommations sont dites conventionnelles car calculées pour des conditions d’usage fixées (on considère que les occupants les utilisent suivant des conditions standard), et pour des conditions climatiques moyennes relatives au lieu d’habitation.

Il peut donc apparaître des divergences importantes entre les factures d’énergie que vous payez et la consommation conventionnelle pour plusieurs raisons : suivant la rigueur de l’hiver ou le comportement réellement constaté des occupants, qui peuvent s’écarter fortement de celui automatiquement choisi dans les conditions standards.

  • L’étiquette violette   «émissions de gaz à effet de serre » (6) :

Elle représente l’émission de CO2 par m² et par an (Kg.m²/an). Un chauffage électrique sera donc bien classé dans cette  étiquette car une grande majorité de l’électricité provient des centrales nucléaires ou de l’hydraulique qui rejettent très peu de CO2. Si l’on est préoccupé par le réchauffement climatique, il convient de s’attarder sur cette étiquette.

  • L’énergie primaire (3) :

Elle n’est pas l’énergie qui vous est facturée mais l’énergie au début de la chaîne de production. Cette énergie ramenée par m² et par an (kWh.m²/an), donnera la consommation conventionnelle (étiquette verte/jaune/ rouge dont l’affichage est obligatoire). Le grand public pense souvent que cette étiquette le renseigne sur sa facture or cela n’a pas grand-chose à voir pour de multiples raisons. Evidemment cette consommation est calculée par m² donc la facture dépend d’abord de la surface chauffée. La facture dépend du prix de l’énergie utilisée : Vous pouvez utiliser beaucoup d’énergie peu onéreuse (cas du bois), vous obtiendrez alors une facture raisonnable. Il ne faut pas confondre « énergivore » et « onéreux ». L’énergie primaire n’est finalement que l’énergie prélevée sur les ressources planétaires.

  • L’énergie finale (2):

Elle représente ce qui est facturée au consommateur et n’est que très rarement affichée dans les annonces immobilières.

  • L’énergie électrique est fortement pénalisée :

Dans le calcul, le facteur de conversion des énergies finales  en énergies primaires est de 2.58 pour l’électricité alors qu’il est de 1 pour toutes les autres énergies. C’est-à-dire que l’énergie électrique primaire est 2,58 fois plus importante que l’énergie facturée au consommateur. L’énergie primaire étant traduite en étiquette consommation conventionnelle, on comprend pourquoi un chauffage électrique n’obtiendra jamais  une bonne étiquette alors qu’il n’est parfois pas plus onéreux qu’un autre mode de chauffage.

Ce coefficient très pénalisant a été inclus dans le calcul pour tenir compte du rendement  médiocre de la chaine de production électrique (≈33%  pour une centrale nucléaire) et probablement aussi pour pénaliser l’énergie nucléaire de moins en moins présente en Europe.  Le fait que le public ne soit pas renseigné sur ce mode de calcul est très pénalisant pour les propriétaires d’un logement chauffé à l’électricité. Les futures acquéreurs et locataires sont parfois rebutés par une mauvaise étiquette énergétique  et ne poursuivent pas leurs investigations. Il est donc du devoir des professionnels de l’immobilier de les informer.

  • La colonne «  frais annuels d’énergie » (4) :

Elle représente une estimation de la facture pour une utilisation conventionnelle. Les prix de l’énergie ont été fixés par l’arrêté du 15 septembre 2010 (1) (modification intervenue à la mi-août 2011), ce mode de calcul présente l’avantage de pouvoir comparer des logements indépendamment des cours de l’énergie.

  • Energie renouvelable (7) :

Dans cet exemple il y a un insert. Le bois est une énergie renouvelable mais pas son façonnage et son transport. Le public pense souvent à tort que la présence d’un insert va faire remonter l’étiquette de leur logement. En fait un insert a un rendement médiocre donc la consommation d’énergie primaire est plus importante pour un insert qu’avec une chaudière gaz mais le bilan carbone est bien meilleur. En résumé, l’insert fait descendre l’étiquette consommation, remonter l’étiquette gaz à effet de serre et baisser la facture. Si l’on se contente d’afficher l’étiquette des consommations, les  logements avec insert seront pénalisés.

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La réglementation du diagnostic de performance énergétique (DPE)

  • Loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004
  • Décret n° 2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l’état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments
  • Décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières
  • Article R. 134-5-1 « Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite à compter du 1er janvier 2011 mentionne la lettre correspondant à l’échelle de référence du classement énergétique ».
  • Arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
  • Arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
  • Arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d’habitation proposés à la location en France métropolitaine (J.O. du 17 mai 2007)

Pour toutes informations complémentaires sur le DPE, vous pouvez consulter les sites :

ADEME

Developpement durable

Legifrance

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